回顾“97大限”对香港土地市场的影响，有助于理解这种顾虑并不是杞人忧天。1997年之前，香港作为殖民地大体实行不超过99年的土地批租制度。70年代香港地产逐渐繁荣，1979年港督麦理浩向邓小平提出，允许英国政府批出超越1997年6月的土地契约，但被拒绝。随后楼市狂跌，仅1982年就下跌6成。到1983年底香港楼市已全面崩溃，此时距1997年的最后期限还有13年。所幸中英两国首脑的政治智慧，足够去达成一份和约。1985年中英《联合声明》，允许香港政府批租土地到2047年6月30日（50年不变）。才解决了产权秩序在不同主权及政体下的传承问题。
1997年后，香港延续了作为殖民地痕迹的土地批租制度，批租期限不超过50年。但续期无需缴纳地价。并且因为香港一贯采用年租金的制度，分散了风险、成本和预期。使土地租用期限就像商标权的期限一样，只具有程序性的意义，事实上可以永续。它的法治传统则保证了这种永续的稳定性。更何况中英谈判本身是一种高度理性的化解方式。这些优势我们都没有，“70大限”的影响就远甚于“97大限”。
目前，一是全体购房者受
宪法保护的财产权利，二是作为改革目标的一个牢不可破的私有产权和交易体制，三是未来的宪政民主转型和整体上的制度安全，都要求政府尽快化解“70大限”，以适当的方案赋予私人房产以法律上的永久性，真正确立一种有立锥之地的私有产权秩序。一种方案是走向大多数国家的土地私有制度，只有土地私有才能破除政府的地主身份，使民主政治的逻辑成为可能。当然这会是难度最高的。中策是土地使用权的物权化，承认永久性的使用权，配上年租金制度。下策则是鸵鸟政策，简单的宣布所有地产免费续期一次，越拖问题越严重。
“70大限”其实也是民主转型的大限。对政府来讲是一个非意图的时间表。最短的40年限期，将从2010年开始陆续过半，2030年开始陆续到期。最长的70年期限也将从2025年开始陆续过半。不能在此之前彻底解决房地产的私有产权问题，就会给未来埋下最大的隐患，就是“70之后管它洪水滔天”，对历史不负责任。
上帝曾经对亚伯兰说，“我要将你现在所躺卧之地，赐给你和你的后裔”（《创世纪.28.13》）。这话的意思是，土地要么属于它的每一个耕种者、居住者及其无穷的后裔，要么就属于撒旦。
2005-5-28修订
