二、建设用地使用权终止的原因
根据各国民法理论，建设用地使用权的终止原因有期限届满、国家征收、撤销、抛弃、混同、土地灭失、其他约定事由、第三人因时效取得等。[4 ] 建设用地使用权的终止根据终止时间可以分为提前终止和期满终止。根据终止的原因可以分为约定终止和法定终止。我国现行法律规定的终止情形主要有四种：一是违法行为，土地使用人应按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发满二年未动工开发，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。[5]二是社会公共利益需要，在特殊情况下国家依照法律程序提前收回；三是城市规划需要，为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，政府可以提前收回。四是合同期满，土地使用人未申请续期或申请续期未获批准，政府收回使用权。[6 ]
物权法草案第
一百五十四条规定建设用地使用权在期间届满的情形下消灭。
三、建设用地使用权期限的更新
我国现行法律规定：土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。[7]在国家提前回收及土地灭失的情形下使用权绝对消灭，不存在更新的问题。在土地使用权期满的情形下，土地使用者需要继续使用土地的，可以申请续期。申请续期应当至迟于期限届满前一年向主管部门提出，除根据社会公共利益需要收回该幅土地外，主管部门应当予以批准。“续期”一词按文义解释应指延续原合同的期限，原有合同除期限延续外,合同其他条款至少是主要条款不应作实质性变动。然而，现行法又规定：准予续期的，应当依照《
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章的规定重新签订使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。[ 8] 根据这一规定，原合同不再沿用,所有的条款都可以推倒重来。缔约主动权掌握在所有权人手中，法律如果不规定出让金的标准，所有权人完全可以引入竞争机制让市场决定价格，此时法律赋予使用权人的仅仅是一个同等条件下优先缔约的权利。
物权法草案第
一百一十五条规定：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。该条文放弃了重新签定合同的表述，但更加令人费解。所称“约定”，既可以解释为原合同对续期作出的约定，也可以理解为续期时达成的约定。如果原合同没有预先作出约定，则只能新达成的协议。这使受让人处于极其被动的境地。在
物权法草案第四次审议稿中，全国人大法律委员会建议将这一条修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。” [9] 草案第五次审议稿规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。” 2006年10月27日，十届全国人大常委会举行第24次会议，第6次审议
物权法草案。审议过程中，全国人大常委会组成人员对“自动续期”的规定普遍表示赞成。有的委员则提出，住宅建设用地续期后住户还要支付土地使用费，这样规定是否合适，建议进一步研究。全国人大法律委员会研究认为，这一问题需慎重对待，目前以不作规定为宜。届时，可以根据实际情况再作慎重研究。因此，建议删去土地使用费的规定。而对于非住宅用地使用权期间届满的续期问题，法律委员会建议将草案五次审议稿有关规定修改为：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。” [10]笔者认为：这一系列修改意在强调对居民生存基础的特殊保护，但实际上却制造了更大的混乱。首先，条文没有规定对所续期间的长短，也没有限定续期的次数。住宅建设用地使用权期间届满即自动续期，按此可以无限延续，成为永久性权利。永久性的土地使用权实际上架空了土地所有权。其次，从实际效果看，这样规定没有必要。我国人口多，住宅用地紧张，城镇住宅以公寓为主，单家独户的别墅只是极少数。公寓建筑结构复杂，涉及多个家庭，改造、添附、重建都很困难。现代科技日新月异，人们对住宅的要求越来越高，在经济发达地区，二十年前建的公寓就有被淘汰的趋势。建筑物的寿命可以超过70年，但除了有特别保存价值的以外，一般住宅的存在不会达到70年。如果能得到合理的补偿，购买合适的新居，人们不会固守旧宅。再次，这一规定过于简略，没有考虑建筑物期满时的状况以及合同双方的具体需要。而且，市场经济环境下提倡机会平等，其他建设用地使用权与住宅建设用地使用权同样是通过公平交易取得，不应该受到差别对待。在日本，立法不对是否属于住宅建设用地进行区分。借地权更新首先要求建筑物还存在，并考虑从前借地经过、土地利用状况、借地人承诺的补偿、有无再建情事等因素。司法实践中，借地人阻止更新必须有正当事由。法院通过考察土地利用状况、借地人和借地权人双方的经济状况以及对讼争土地的需求度，进行利益权衡，判定借地人主张的正当事由是否成立。通常会作出有利于弱势方的判决。[11]其他国家似乎也未作出与我国审议稿类似的规定。基于上述理由，笔者认为没有必要作出住宅建设用地使用权期间届满自动续期的规定，而应该在续期条件、可续期限、费用确定方法或补偿方法等方面作出可操作的规定。
