四、建设用地使用权终止的善后问题
我国现行法规定对建设用地使用权终止的善后处理方式有两种：其一是补偿。国家根据社会公共利益的特殊需要，依照法律程序提前收回土地使用权的。国家根据土地使用者使用土地的实际年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿；政府根据城市规划需要，为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，政府可以提前收回，但对土地使用权人应当给予适当补偿。[12]在此，使用权人没有任何过错，国家虽然不需要承担违约责任，但应该填平使用权人的损失。“相应的补偿”或“适当的补偿”对单位而言，应该包括使用权人尚未回收的成本和合理的可期待利益。对居民而言，应该参照撤迁的规定予以补偿。其二是不补偿。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。[13] 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。[14]土地使用权只存续于一定的期间，到期终止，固然不需要补偿，但是地上建筑物所有权是独立的物权，按照传统民法的地上权制度，地上权人有权取回地上物，或者不取回而要求土地所有权人补偿。我国现行规定明显违背民法的基本原则，国家应该支付合理的对价才能取得地上物。对此，国外立法可资借鉴。例如日本《借地借房法》第13条规定：借地权存续期间届满而未更新契约时，借地权人可以请求借地人以时价收买建筑物及借地权人依权原附设于土地的其他物。[15]瑞士民法典第779条规定；建筑权消灭时，建筑物因成为土地的组成部分而归于土地所有人；土地所有人因建筑物归于自己，应向原建筑权人支付相当的赔偿金。我国台湾地区民法典第840条规定：地上权人之工作物为建筑物者，如地上权因存续期间届满而消失，土地所有人，应按建筑物之时价为补偿。但契约另有订定者，从其订定。土地所有人，于地上权存续期间届满前，得请求地上权人，于建筑物可得使用之期限内，延长地上权之期限。地上权人拒绝延长者，不得请求前项之补偿。[ 16] 国家无偿收回地上物规定的不合理性是显而易见的，对此学者已有深入的分析。[17]好在我国实行土地使用权出让制度历时未久，这一不合理的规定未及适用就将被新法取代。由学者制定的两个
物权法建议稿都对地上物的补偿作出了规定。2005年7月公布的
物权法草案回避了这一问题，通过学者们的努力，在草案四次审议稿中，终于迈出了艰难的一步：规定 “建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法第
四十八条第三款（按：即征收）的规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。” [18]这一修改虽然已经是一个很大的进步，但仍然存在问题：按此规定，使用权人因自身原因不再延续使用权，或者因双方对使用费、期限等达不成合意而不能延续使用权，则不可能获得补偿。
