宅基地使用权流转模式创新研究

章合运;王明成;张松

【摘要】我国现行宅基地使用权流转试点的“转权”模式和“保权”模式各具利弊，且都难以解决流转的市场化与行政化的矛盾，宅基地使用权流转仍处于法律困境。汶川地震后，随着农村房地产灾后恢复重建用地方式的转变，都江堰市设计了以联建为主的“味江模式”。该模式结合成都市农村产权交易改革，强调宅基地的生存保障功能和宅基地权益的独立性，拓宽了宅基地使用主体范围，在现行法律框架下推动了宅基地使用权流转模式的创新。
【关键词】宅基地使用权；流转；味江模式；联建
【全文】
　　

　　一、宅基地使用权流转概述

　　

　　随着新农村建设和城乡一体化进程的推进，以农村房屋和“小产权房”为核心的宅基地使用权开发流转已经具有相当的规模[1]，但我国法律法规严格限制宅基地使用权和农村房屋的流转[2]。实践中，虽有地方政府进行流转的制度与模式试点[3]，也始终难以解决流转的市场化和行政化、所有权和使用权行使的冲突。理论上，学者对此多有研究，但对如何流转分歧较大：一是认为宅基地使用权及其房屋仅限于特定人员间有条件转让，这里的“条件”是必须经过本集体经济组织同意、只能转让给本集体经济组织内的成员、转让宅基地使用权的不得再申请宅基地[4]；二是认为宅基地使用权应当与国有土地使用权一样可以自由流转，受让人的身份不受限制，并从土地所有权平等保护、物权价值化发展趋势、农民财产权益平等保护等方面构建理论依据[5]。这些试点实验和学理研究着眼于社会功能和社会实效的角度，对完善宅基地使用制度有着积极的意义，但都没有逾越宅基地使用权流转的理论和制度障碍。如试点实验在“地方政策与中央政策的矛盾、下位法与上位法冲突”的风险挤压下，鲜有“破冰性”的制度设计。限制流转论者试图通过限制宅基地使用权的流转来实现其社会保障功能，从而实现保护农民这一特定阶层的利益的愿望。但事与愿违，这种“保护”减少了这些财产对其所有者的价值，既无效率也不公平。自由流转论者主张在市场交易中最大限度实现宅基地使用权的物权价值，但由于该价值脱离了我国现行的社会背景和制度环境，缺乏成熟理论的支撑，无法解决宅基地自由交易背后的社会结构性问题，也难以付诸实践。

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