（四)撤销之诉和撤销的法律效力
为避免区分所有权人滥用异议权而将异议权作为阻止决议发挥正常管理职能的手段，应明确规定异议之诉期间不应停止执行决议，除非司法机关作出停止执行决议。
撤销获得法院支持，则该决议自始确定无效，对于区分所有人全体产生约束力，即便投赞成票者亦可引用撤销文书。但它对区分所有人之外的其他主体是否有约束力，则值得斟酌。通常而言，若该第三人处于团体关系之内，如专用使用权人或者租赁使用权人等，无论其主观心态如何，均应受约束；而处于团体关系之外的第三人，则应根据善意与否，分别确定其效力。若该第三人为善意，则对于旨在执行大会决议而作出行为以致取得权利的，其权利不受决议被宣告无效或被撤销影响；而第三人知道或应当知道该决议无效或者被撤销的原因的，则不构成善意，其权益受决议无效或被撤销的影响。
决议被撤销或者宣告无效后，合法权益受害的业主在条件满足的情况下理应获得相应的损害赔偿。有学者认为，对少数业主合法权益受损能否请求损害赔偿问题，《物权法》和其他法律没有明确规定。鉴于业主大会和业主委员会是小区物业管理组织，其本身并无财产可供执行，业主单独主张损害赔偿的，人民法院应不予受理。在撤销之诉中一并提出损害赔偿的，人民法院对损害赔偿部分应不予审理。[24]上述理解的错误之处在于，将撤销之诉与损害赔偿之诉两个不同的法律关系予以混同，并将业主大会和业主委员会视为损害赔偿的主体，导致错误的结论。事实上，损害赔偿是侵权之诉的内容，它虽因决定被撤销或被宣告无效引起，但它本身是否应得到支持，应依据侵权责任构成要件独立判断，不能将二者混为一谈。同时，业主大会和业主委员会本身虽没有责任财产，但完全可通过诉讼担当机制由多数业主承担。不予受理和不予支持必将助长侵害少数业主权益的决议出台，无法形成对“多数人暴政”的必要威慑，不利于和谐小区的建设。有关国家行政机关的具体行政行为侵害相对人权益的，尚且需要承担国家赔偿责任，业主大会或业委会为所欲为就更没有令人信服的理由。为保护少数业主合法权益，法院宜在条件满足的情况下受理并支持合法权益受损业主的赔偿请求。
【作者简介】
廖焕国，单位为暨南大学。
【注释】参见曹建明主编：《最高人民法院民事案由规定理解与适用》，人民法院出版社2008年版，第64页。
鲍尔/施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第642页，第647页。
建筑物区分所有权人决议适用民法总论社团决议的规则，并不意味着区分所有人团体具有完全的权利能力和主体地位，而是该共同体具有社团的性质。Wolfgang Gottschlag, Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes zur Aenderungdes Wohnungsei gentums- gesetzes,BT一Drucksache 16''887.
Staudinger/Bud WEG, 1997,§23 Rn 65,Rn 102。
参见法国《住宅所有权法》第42条、《瑞士民法典》第712条g、《意大利民法典》第1137条。
如日本《有关建筑物区分所有等之法律》(2002年）第31条第1项后段规定：“规约之设定、变更或废止对一部分区分所有权人的权利产生特别影响时，必须征得其同意。”国台湾地区“公寓大厦管理条例”(2003年修订）第33条规定，区分所有权人会议之决议，未经依下列各款事项办理者，不生效力：1.专有部分经依区分所有权人会议约定为约定共享部分者，应经该专有部分区分所有权人同意。2.公寓大厦外墙面、楼顶平台，设置广告物、无线电台基地台等类似强波发射设备或其它类似之行为，设置于屋顶者，应经顶层区分所有权人同意；设置其它楼层者，应经该楼层区分所有权人同意。该层住户，并得参加区分所有权人会议陈述意见。3.依第五十六条第一项规定成立之约定专用部分变更时，应经使用该约定专用部分之区分所有权人同意。但该约定专用显已违反公共利益，经管理委员会或管理负责人诉请法院判决确定者，不在此限。
如《瑞士民法典》通过第712之m条第2款（建筑物区分所有权部分）转引第75条之规定，社员对未经其同意的违背法律和章程的决议，可以在其知悉该决议后一个月内诉请撤销。
如德国实践中引用《德国民法典》第35条，非经社员同意，不得以社员大会的决议侵害其特别权利。
杭州某小区包括住宅区和营业区两个部分，营业区是部分业主对外出租的两幢综合楼。提起诉讼的8位原告即为营业区商铺的业主，住宅区则为377户住户。住宅区与营业区之间是一块空地，被商铺业主用来给客人免费停车。由于小区没有实行封闭化管理，偷盗事件频发，同时也影响住户业主停车。2007年6月，小区召开首次业主大会，近200户业主到会，全票通过律造围墙、小区实行封闭化管理的提议。2007年12月底，围墙在空地中间拔地而起。围墙里面的业主有了安全感，但是围墙外面的8位业主认为，新建围墙后现有土地使用面积比土地证实际批准的面积减少了950多平方米，严重侵害了其利益。8名业主根据《
物权法》第
78条的规定，请求法院判令撤销业主香员会新建围墙的决定，停止侵占土地使用权，围墙向东移动3.5米。
张巍：《略论集群住宅业主团体之自治规范的有效标准》，载《民商法论丛》（第32卷），法律出版社2003年版，第240页，第 267页。
案情为：原告Nahrstedt在被告营运的Lakeside Village中购买了一个单元，随同她的3只宠物猫一起搬了进去，但规约禁止在其地域内饲养猫狗等宠物。理事会便要求原告将猫驱逐出去、课以罚金，遭拒绝后，理事会于是禁止原告使用其专有单元。原告提起诉讼，认为规约中禁止宠物的规范以及理事会的罚金决定缺乏合理性，要求法院宣告无效。
案情为：1974年区分所有权人X等从公寓开发商处以40万日元（普通轿车）或30万日元（轻型轿车）的价格，受让位于公寓基地内之停车场的专用使用权，该公寓的平均出售价格为850万日元。平成2年（1990年），该公寓的管理组织Y重新设定了规约，并根据新规约通讨集会决议提高停车场的使用费为每月5000日元，逐年递增。此后，Y向包括X等在内的47名专用使用权人征询是否愿意出让专用使用权，遭到拒绝。Y遂要求X等支付提价后的使用费，X等拒绝。为此，Y解除了与X等的停车场使用合同。于是，X等对Y提起诉讼，请求确认不存在支付提价后使用费的义务。
参见黄玉梅：《业主撤销权制度的反思》, http：//wwwxmcourtgovcn, 2008年11月30日访问。
参佛朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒尔：《法国财产法》（下），罗结珍译，中国法制出版社2008年版，第828-829页。
参见谭玲：《论业主委员会的法律地位》，《暨南学报》（哲学社会科学版）2008年第3期。
最高人民法院2005年8月15日在给安徽省高级人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中认为：“根据《
物业管理条例》的规定，业主员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”
Merle, in Baennann/Pick/Merle Kommentar zum WEG 8 Aufl.,§23 Rn 122,Rn 102.
